Сегодня: MSK: Курсы: 64.49 руб (-0.14)71.96 руб (-0.28) Нефть: 71,83 (-0,14) Погода: Облачно Днем в Москве: 23 °C..25 °C Виджет В избранное PDA @ - Почта

Необычные квартиры в Москве продаются исключительно с большим дисконтом - эксперты

15 Мая 2019, в 17:13 | Обсудить на форуме

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение т. н. нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья, особенности планировок которых явно выделяют их в ряду сопоставимых по характеристикам и классу лотов и, как правило, влияют на ликвидность, а часто и цену жилплощади.В компании определили пять основных видов таких «белых ворон», оценили долю различных нестандартных объектов в общем количестве подобных лотов, отметили особенности спроса и ценообразования. Так, наиболее широко среди нестандартной московской «вторички» представлены квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках (порядка 40 % экспозиции такого рода) и жилье в ведомственных домах (еще 40 % лотов, не вписывающихся в стандарт). Существенная часть рассмотренных предложений – это объекты с низкими потребительскими характеристиками. А значит, в подавляющем большинстве случаев они могут быть реализованы только при условии предоставления привлекательной для покупателя скидки. По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, дисконт при продаже нестандартных квартир составляет от 10 % до 50 % по сравнению с сопоставимыми предложениями. Исключение – жилье высокого качества в некоторых «сталинках» и в ведомственных домах постсталинского периода: оно очень востребовано и обычно продается на 10–15 % дороже классовых аналогов.

1. Квартиры с особенностями планировок в типовых домах1.1. Квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках

Эти объекты наиболее массово представлены в экспозиции нестандартного жилья. Их доля в ней составляет около 40 % и оценивается примерно в 3 % от совокупного объема предложения московской «вторички». Речь, прежде всего, о квартирах в домах типовой серии II-18-01 – блочных одноподъездных девятиэтажках (II-18-01/09), реже – восьмиэтажках (II-18-01/08).

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:«Первые дома этой серии были построены в 1957–1958 годах в 9-м экспериментальном квартале Черемушек (ныне – проспект 60-летия Октября), и сегодня они есть во всех районах Москвы, которые массово застраивались в 1960-е: это Черемушки, Зюзино, Царицыно, Нагатино, Текстильщики, Кузьминки, Измайлово, Медведково, Бескудниково, Северное Тушино, Хорошево-Мневники, Проспект Вернадского и т. д. Проектом здесь предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры, схожие по характеристикам со своими предшественниками – пятиэтажными “хрущевками”. Впрочем, “однушка” имеет неплохой метраж даже по современным меркам (20 кв. м жилой площади), а один из вариантов “двушки” (изначально неудачный, с проходной комнатой) позволяет жильцам провести перепланировку, убрав межкомнатную дверь и сделав отдельный вход с кухни. Особенность проектного решения дома – доступы к лифту находятся на межэтажных площадках. Непростительный для сегодняшнего потребителя недостаток планировки квартир – крошечный санузел с сидячей ванной.

Очевидно, что данные объекты имеют низкие качественные характеристики с современной точки зрения. Этим, в том числе, объясняется их постоянное присутствие в товарообороте на вторичном рынке жилья. Люди массово получали данные квартиры в 1960–1970-е, однако сейчас прежние владельцы умирают, а молодые наследники не имеют желания жить долго и счастливо в каморках, усевшись в ванне, как попугай на жердочке. Почти всегда они выставляют устаревшую недвижимость на продажу и рассчитывают приобрести современную. То есть преимущественная часть (не менее 60 %) экспонируемых сегодня квартир в девятиэтажках первых серий – наследственные. Нынешний потребитель покупать такое жилье, конечно, не хочет (сидячая ванна для него – дикость), но, вопреки этому, данные объекты очень быстро вымываются с рынка. Чаще всего их приобретают люди “на первое время”, имея целью быстро закрепиться в Москве и впоследствии улучшить жилищные условия. В среднем квартиры с сидячей ванной в девятиэтажных домах продаются на 10–15 % дешевле, чем аналогичное жилье в “хрущевках” со стандартным санузлом».

1.2. Квартиры-гостинкиЭтот термин сегодня используется в разговорной речи как обозначение двух типов жилых помещений – малогабаритных квартир и домов гостиничного типа. Квартирные гостинки узнаваемы по очень маленьким (2–3 кв. м) кухонным зонам (изолированные кухни отсутствуют) и крошечному санузлу с сидячей ванной. Жилая комната, как правило, также имеет малый метраж – 10–12 кв. м, но есть исключения – до 18 «квадратов». В данном случае гостинки привычно располагаются по 3–4 объекта на лестничной клетке – в отличие от домов гостиничного типа с коридорной системой размещения квартир (обычно от 10 до 40 в одной секции). 

Сергей Шлома:«Такие квартиры не следует путать с современным форматом студий – жилых помещений свободной планировки, в которых тоже нет выделенных кухонь, зато присутствует полноценный санузел, и в целом метраж больше на 10–20 кв. м. Гостинки – все же продукт советского домостроения 1960–1970 годов, это «малогабаритки» с низкими потребительскими характеристиками.

Но надо понимать: как правило, они изначально предназначались для работников промышленных предприятий в качестве временной жилплощади в цепочке обеспечения граждан жильем “общежитие – гостинка – полнометражная квартира”. По сути, ту же функцию они выполняют и на сегодняшнем рынке недвижимости: в структуре предложения это крайне немногочисленная категория объектов, но самая быстрооборачиваемая. Для примера: собственник квартиры на Арбате или Остоженке продает ее раз в 30–50 лет, владелец типовой “однушки” в спальном районе – в среднем раз в 10 лет. Человек, купивший гостинку, выйдет на рынок с предложением о ее реализации в среднем через 3 года. Совершая сделку по приобретению такого жилья, покупатель уже держит в уме следующую, прикидывая перспективы его продажи и покупки полноценной жилплощади. Высокая ликвидность гостинок обеспечивается их дешевизной. Так, средняя цена квартиры данного типа в старой Москве (за исключением ЦАО) сегодня в 2,3 раза ниже стоимости среднестатистической “однушки” в тех же столичных округах».

1.3. Квартиры «для себя»Определение «для себя» звучит странно в контексте рассмотрения жилья массовых серий, но такие условно типовые объекты все же встречаются на рынке недвижимости. Речь в данном случае идет о модификации проекта дома, а не об индивидуальности квартиры (в результате перепланировки или ремонта в ней). Такие предложения крайне редки, а конструктивные изменения хоть и улучшают потребительские свойства жилплощади, но, как правило, не влияют на цену, однако повышают ликвидность лота.

Сергей Шлома:«В моей практике был случай – на третьем этаже кирпичной пятиэтажки продавалась квартира, в которой высота потолков составляла 3 метра. На всех остальных этажах в доме – 2,5 метра, а на т ...

Вернуться к списку новостей Полная версия
Новости
Музыка / Кино

Новости наших партнёров

Загрузка...


Новости онлайн

Загрузка...


Самое читаемое

Главные новости

Главные новости

Последние комментарии




 

Рейтинг@Mail.ru